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Começa no sábado,
dia 17 de maio de 2014, e segue até domingo (18), em Presidente Prudente, o 2ª Feira Morar Bem - Feira de Imóveis, Construção e
Decoração de Presidente Prudente e da Região, juntamente com o 10º Feirão Caixa da
Casa Própria, que pretende fomentar as vendas de casas e apartamentos
financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nas quadras cobertas
do Parque do Povo das 10h às 20h. Ao todo, a Caixa Econômica Federal (CEF)
espera alcançar R$ 155 bilhões em concessões de crédito imobiliário neste
ano, em relação aos quase R$ 135 bilhões de 2013, segundo o presidente da
instituição financeira, Jorge Hereda, durante discurso de abertura do Feirão,
em São Paulo.
O problema é que o
“mar de rosas” mostrado nas propagandas oficiais só existe na TV. Assim como
os planos de saúde, que trazem crianças alegres e saltitantes, os comerciais
de financiamento da casa própria mostram apenas pessoas com seus sonhos
realizados.
Os milhões de
processos, no entanto, que tramitam no Poder Judiciário, além das reclamações
e problemas relatados aos Procons e nos escritórios do Instituto Brasileiro de
Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) em todo o Brasil, comprovam
que a realidade é bem diferente e que o sonho da casa própria pode virar um
grande pesadelo, quase interminável.
São muitos
problemas relacionados a financiamentos negados, imóveis danificados,
cobrança de taxas de condomínio em atraso, imóveis ocupados e até atraso na
entrega de imóveis em construção.
Para evitar estas
dores de cabeça e tentar fazer com que o sonho vire realidade, listamos um
Guia Rápido de Consulta para os candidatos à compra de imóveis nos “feirões”:
1) Pesquise o preço
do imóvel - Procure avaliar outros imóveis à
venda no mesmo prédio ou conjunto, para saber o valor de mercado. Também vale
pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto ao preço médio do metro
quadrado na região. Para fazer um bom negócio, é preciso saber o valor médio
de outros imóveis com as mesmas características do que você pretende comprar
e já determinar o valor máximo que você pretende pagar pelo imóvel.
2) Pesquise
as taxas de juros – Não é somente a Caixa que faz
financiamentos para habitação. Todos os bancos do país fazem. E a taxa de
juros varia conforme sua renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento.
Pesquise e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa.
Fique atento ao CET, que é o Custo Efetivo Total do Financiamento, um
percentual que mostra quanto o financiamento vai custar incluindo todas as
taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa
de juros é o melhor negócio. Para ajudar na pesquisa, a internet é uma grande
ferramenta, pois todos os bancos têm simuladores on-line.
3) Imóvel ocupado – A maior fonte de problemas é quando o imóvel está ocupado. Procure a
informação no Edital ou nos prospectos de venda. Se estiver ocupado, o
primeiro conselho é que você não efetue a compra. Se mesmo assim você ainda
estiver determinado a arriscar fazer um bom negócio, seu primeiro passo é
fazer uma visita ao imóvel e tentar conversar com o ocupante sobre a situação
dele e se o mesmo vai ou não desocupar o imóvel amigavelmente. Se houver uma
pré-disposição para a briga por parte do ocupante, desista da compra, pois o
processo de retirada Judicial é bem demorado e pode até não acontecer. Além
disto, lembre-se que existem custas judiciais e honorários de advogado, caso
necessite entrar na Justiça.
4) Conheça o imóvel
por dentro e faça uma vistoria detalhada antes de fechar negócio – É muito comum, principalmente em imóveis ocupados, que ao tomar posse
do imóvel o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até
partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Então o
caminho para poder reclamar prejuízos, é fazer uma vistoria detalhada do
imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está
vendendo. Isto vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do
comprador repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro.
5) Guarde todos os
panfletos, anúncios e escritos feitos pelos vendedores – Na Justiça tudo vale como prova e o que é prometido vincula o
fornecedor a cumpri-lo. Então tudo que for objeto da negociação faça constar
na proposta de compra, inclusive prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e
outras despesas.
6) Proposta de
compra com dependência de financiamento – Não é possível a nenhum vendedor prometer a aprovação de
financiamento, porque tal aprovação dependerá do preço do imóvel, sua renda,
valor da entrada, valor financiado e regularidade do seu cadastro. Se você
depende de financiamento para comprar o imóvel, não assine nenhum documento
antes de verificar se seu crédito está aprovado. Caso o vendedor lhe empurre
um “pedido de reserva de imóvel” ou peça para você deixar um “cheque caução”,
com a promessa de que se o financiamento não for aprovado o negócio está
desfeito sem qualquer custo, não vacile, exija tal compromisso por escrito,
que pode ser até por uma simples frase colocada nesta proposta: “Em caso de
não aprovação do meu financiamento, serei ressarcido imediatamente do que
desembolsei de sinal ou do meu cheque caução, não ficarei obrigado a pagar
nenhuma taxa e devolução será no ato de minha solicitação”. Se não tomar
estes cuidados, é certeza de que terá que recorrer à Justiça caso tenha o
financiamento negado, pois a maioria das empresas cobra multa.
7) Dívidas e
condomínio – Se o imóvel que você vai comprar está
pronto, novo ou usado, procure se certificar de que não há outras dívidas
pendentes, como condomínio e IPTU. São dívidas de responsabilidade do antigo
proprietário, que deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel,
mas que se não estiverem pagas vai ter o imóvel como garantia e a execução
vai correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer a Justiça
para receber este dinheiro do vendedor. É de suma importância que esta
obrigação conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a
possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.
8) Prazo do
Financiamento – quanto maior o prazo do contrato,
mais juros você pagará pelo imóvel. Se a taxa for de 10% ao ano, por exemplo,
a cada 10 anos de financiamento, você paga o valor de mercado de um imóvel só
de juros, além de correção monetária e o valor do próprio financiamento.
Portanto, ao financiar um imóvel em 30 anos, você pagará 4,5 vezes o valor de
mercado do imóvel, entre juros, capital e correção monetária. Ao financiar em
20 anos, você pagará 3,5 vezes o valor de mercado do imóvel. Sabendo disto,
procure comprar o menor imóvel dentro de suas necessidades atuais, dê o máximo
de entrada possível, e financie pelo menor prazo dentro de sua capacidade de
pagamento. Lembre-se que se atrasarem três parcelas, seu imóvel será levado a
leilão, você perderá tudo que pagou e pode ainda ser surpreendido com uma
dívida resultante do valor de venda do imóvel ser inferior ao valor do saldo
devedor do financiamento.
9) Composição de
renda – É comum pais e filhos ou irmãos ou
cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir
o financiamento. Só que as pessoas tem que lembrar que ficarão obrigadas pelo
pagamento da dívida até o final, além do fato que sua renda estará
comprometida para fins de financiar outro imóvel no futuro. Imagine dois
irmãos solteiros que financiem um imóvel compondo renda. Se um casar e quiser
comprar outro imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar
as obrigações dos dois imóveis, ou o banco não liberará seu crédito.
Portanto, antes de compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do
vínculo e da confiança que vocês terão por muitos e muitos anos.
10) Comprometimento
de Renda – não comprometa mais de 15% de sua
renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento, e não caia
na tentação de comprometer 30% conforme muitos bancos orientam. Este cuidado
é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento
sem dificuldades. Lembre-se que o prazo é muito longo, dificuldades e crises
acontecem sempre e com todos, e comprometer menos seu salário é caminho certo
para não haver surpresas desagradáveis no futuro.
11) Despesas da
compra – Escolhido o imóvel e aprovado o
financiamento, lembre-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a
transação em cartório. Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado
atual do imóvel, portanto, ou você tem que ter esta reserva em dinheiro, ou
precisa já incluir estes custos no financiamento. É uma despesa à vista e sem
o seu pagamento o negócio não se realiza.
12) Despachante
imobiliário – É comum a utilização de despachante
imobiliário, com taxas muitas vezes até fixa nos contratos de venda. Saiba
que esta despesa não é obrigatória, a intervenção deste profissional não é
necessária, e você mesmo pode fazer todos os procedimentos burocráticos, o
que pode lhe tomar tempo, mas economizará cerca de R$ 500,00 a R$
1.000,00 com esta despesa.
Na dúvida sobre
qualquer situação, procure o IBEDEC/PP ou o PROCON e oriente-se!
O IBEDEC de
Presidente Prudente disponibiliza uma publicação no site www.ibedecpp.org.br - a Cartilha do Consumidor – Especial Construtoras, que enfoca estes
entre outros problemas na compra de imóveis novos e usados. O download é
gratuito.
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Maiores
Informações:
IBEDEC/PP
- Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo de Presidente
Prudente
Rua
Visconde de Cairú, nº 286, Vila São Jorge, CEP 19.013-070, Presidente
Prudente/SP
Fones:
(18) 3908-2882, (18) 3223-6802, (18) 9 9615-1001 e (18) 9 81124824
Site
www.ibedecpp.org.br
E-
mail ibedecpp@ibedecpp.org.br
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